股赢家首批4只商业不动产REITs获批

4月24日，首批4只商业不动产REITs正式获得中国证监会准予注册的批复，这距离商业不动产REITs试点启动尚不足5个月。

中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示：“从全球成熟市场发展经验来看，商业不动产与REITs之间具有高度适配性，在酒店、商业办公楼、商业综合体等业态中占据较高的市场比例。我国公募REITs市场以基础设施资产拉开序幕，并基于实践经验逐步拓展资产范围至商业不动产，标志着市场正朝着更高质量的方向发展。”

底层资产涵盖成熟商业业态

此次获批的4只商业不动产REITs分别为中金唯品会商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT和国泰海通砂之船商业不动产REIT。上述4只产品于今年1月下旬至2月中旬陆续上报，4月24日集中获批，显示出审核注册相关工作的高效顺畅。

此外，4只REITs的参与主体汇聚地方国有龙头企业、行业内头部民营企业等，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市的核心区域，具备良好的市场代表性与示范效应。

中金唯品会商业不动产REIT的底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目及哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，均为所在省份销售额及坪效排名第一的奥特莱斯项目，出租率均保持在99%以上。国泰海通砂之船商业不动产REIT底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯，为西北区域销售额排名第一的奥特莱斯项目。

中信建投首农食品集团商业不动产REIT的底层资产为首农食品集团旗下的优质购物中心——龙德广场项目。截至2025年末，龙德广场出租率稳定在98%以上，现金流充裕且运营成熟。首农食品集团方面表示，中信建投首农食品集团商业不动产REIT的获批，不仅为首都存量商业资产的证券化开辟了全新路径，也为北京城市更新背景下资金的高效循环探索出切实可行的方案。

汇添富上海地产商业不动产REIT原始权益人为上海地产集团旗下世博发展集团，底层资产为位于上海市黄浦区的鼎保大厦、鼎博大厦。截至2025年末，两座大厦均已进入成熟稳定运营期，出租率高，重要租户租约期限长，现金流可预期。据悉，上海地产集团存量商业、办公、酒店类资产近300万平方米，雄厚的资产储备不仅为REITs提供了优质底层资产，更为该产品长期扩募及资产组合优化奠定了坚实基础。

汇添富基金相关人士对《证券日报》记者表示：“汇添富上海地产商业不动产REIT的获批，既丰富了国内公募REITs市场的投资品类，也为上海核心区域优质商业资产的资本化运作提供了借鉴。”

补齐“最后一块拼图”

2025年底，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并出台《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则，护航REITs市场高质量发展。除上述获批项目外，截至目前，全市场已受理17只商业不动产REITs。

对此，汇添富基金相关人士认为，商业不动产REITs试点落地，标志着公募REITs市场完成了从基础设施到商业不动产的“最后一块拼图”，为盘活万亿元级商业存量资产打通了资本闭环。这一创新工具正推动房地产行业向“投—融—建—管—退”的资产精细化运营管理模式转变，同时拓宽权益融资渠道，助力防范化解房地产行业风险。

在明明看来，我国公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步，具有多重意义：一是充分发挥REITs盘活存量资产的作用，助力房地产企业优化资本结构和商业地产行业转型升级；二是丰富我国REITs市场的资产种类，匹配不同风险偏好投资者的另类投资需求，进一步推动REITs市场扩容；三是从中长期看，商业不动产REITs市场发展壮大后有望与大宗交易市场形成联动，为商业不动产价值提供合理有效的“锚”。

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